賣地仍冷 市建啟德道項目流標

本港銀行開始減息，加上政府「撤辣」等因素，新盤市場買賣氣氛略好轉，惟投地市場仍低迷，昨天連環出現壞消息，其中僅獲一份標書的市建局九龍城啟德道/沙浦道發展商住項目（啟德道項目）流標收場；而沙田小瀝源賣地表一幅中小型住宅地，雖然成功批出，但每方呎樓面地價僅3357元，較逾3個月同區另一幅賣地表用地的樓面呎價挫15.1%【見另稿】，創8年半新低。

唯一長實標書添條款 不獲接納

鄰近九龍城富豪東方酒店的啟德道項目，乘本港銀行啟動減息之勢於9月20日截標，但反應令市場大跌眼鏡，僅獲得長實（01113）一間發展商入標，創2008年4月以來近16年半市建局住宅項目標書數目新低。

相隔逾一個月後，市建局昨下午宣布收回啟德道項目，並指董事會設立的招標遴選小組詳細審議該份標書後，認為長實一方在招標條款之上額外提出條款，與市建局的招標條款有差異，按既定政策及指引，該小組向董事會建議不接納有關標書，亦不會開啟有關標書的財務建議及就有關標書的標價作財務評估。此意味市建局未有考慮長實一方的出價。

長實接受查詢時回應說，該集團「入標目的很簡單，希望在市建局財務收益不受損害的前提下，項目也不會流標」。

資料顯示，啟德道用地佔地約5.71萬方呎，預計可建樓面面積約51.41萬方呎，料提供約810伙，其毗鄰太子道東的位置擬興建分層地下廣場，連接政府的行人隧道通往九龍東啟德發展區及其地下購物街。

分析指市道未復甦 發展商保守

不過，該用地推售過程「一波三折」，市建局去年首次招收意向書，共收到31份意向書，其後修訂多項招標要求，例如引入分期支付安排，今年中再招收意向書，收到30份意向書，最終僅長實入標。有地產界人士認為，啟德區新盤庫存多，影響發展商投地意欲，而啟德道用地的地下廣場要興建多層地庫，令建築成本大增。

隨着啟德道項目流標，賣地市場自2023年以來已有8幅地流標，當中市建局佔兩幅，對上一幅是觀塘市中心第四、五發展區的商業項目。

對於土地市場吹淡風，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國提到，地產市道整體未復甦，樓價尚有下調空間，發展商入標取態趨保守。就啟德道項目而言，陳超國指市建局的招標條款與一般官地不同，可能有部分條款發展商認為對日後發展該用地未必有利，削弱入標意欲，甚至預期若入標作價太低也難中標，故索性不入標。

陳超國又說，市建局若果要增加啟德道項目的吸引力，或許要進一步放寬招標條款，例如不釐定底價，純粹價高者得，或者壓低入場費要求，日後賣樓後獲得利潤才分成，降低中標者的發展風險。