借足7成 樓價日日蒸發 按揭遲來「撤辣」

半億物業納投資移港計劃 明益超級豪宅

政府昨日發表2024年《施政報告》，在樓價連跌3年、百業經營困難的情況下，政府推出多項穩定樓市措施，包括即日起容許「新資本投資者入境計劃」人士投資5,000萬元或以上的住宅物業，可計算入投資總額上限1,000萬元；全面放寬住宅物業的按揭貸款條件，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成等。有議員指這是本港樓市「真正的全面撤辣」，有發展商即時決定即將推售的新盤要加價。對於措施會否令本港樓市重現炒風，政府指政策要因時制宜、不能一成不變，現時樓市炒風已不復見。有市場分析則指上述措施只對大額物業或超級豪宅有幫助，對一般住宅及中產盤影響輕微，恐無法令樓價止跌。

政府表示，考慮到最新經濟及金融環境，在繼續維持銀行體系穩定的前提下推出相關措施，計劃平衡了各方的利益，既可以吸引新資金，亦不影響港人置業。優化「新資本投資者入境計劃」的另一項措施是，明年3月1日起，透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資可計入合資格投資金額內。

供款入息比率上限變5成

地產及建造界議員龍漢標表示，雖然本港在今年2月取消辣招，但昨日施政報告才是「真正的全面撤辣」。因按揭貸款回復至2009年之前的水平，而供款與入息比率上限亦調整為五成。同時，公屋和資助出售單位的比例由現時7比3逐步調整至6比4，有助完善置業階梯，希望政府盡量吸納私營巿場力量，滿足巿民置業需求，加上持續造地的決心，料對本港經濟有好大的幫助。

料對中產盤刺激作用有限

仲量聯行香港主席曾煥平則稱，政府放寬投資移民人士資金可購買5,000萬元以上的住宅物業，對市場幫助輕微，因該計劃於今年推出之後，僅錄448宗申請，成功個案只有47宗，預期新計劃對申請及市場交投的刺激作用有限。至於放寬按揭措施，則對投資者或購買第二伙住宅的買家有幫助，料可帶動成交，特別是新盤市場，但也未能扭轉樓價跌勢。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰預料措施將有助推動本地豪宅物業成交，吸引超高資產淨值人士入境和落戶，惟對一般住宅市場的影響相對輕微。大新銀行則指，隨着美國進入減息周期，香港按揭利率可望見頂回落，加上租金持續上升，住宅樓價可望在今年第4季至明年上半年見底，而今次放寬按揭成數料將有助釋放投資住宅物業需求。

5000萬或以上僅佔盤源2%

中原地產數據顯示，今年首3季做價達上述門檻的住宅成交有約418宗，佔整體住宅登記量只約1.2%，過半在中半山、啟德、何文田、鴨脷洲及石硤尾；現時市場叫價5,000萬元或以上放盤比例亦不高，最新錄約846個，佔全港住宅盤源僅約2%。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指，投資移民可購買住宅物業的入場門檻不低，以呎價約兩萬元購置一個實用面積約1,000平方呎的單位僅2,000萬元，故認為有空間將門檻下降到3,000萬至4,000萬元。